Affittare un asilo nido avviato: quali vantaggi?
Nella casistica di domanda/offerta per la cessione di attività di asilo nido, baby parking, centro infanzia, può capitare di imbattersi in una forma molto speciale di proposta: il contratto di affitto di azienda. Questa particolare forma contrattuale si realizza quando una società che ha aperto o gestisce un asilo nido ben avviato intende affidare la gestione della struttura a terzi, affittando non solo i locali, ma anche, per così dire, “la gestione stessa”. In pratica, l’affittuario pagherà un canone mensile per condurre per un tempo determinato l’attività di asilo nido nei locali e con le autorizzazioni già ottenute da altri.
I motivi che portano una società che gestisce un nido avviato ad avvalersi di questa particolare forma contrattuale possono essere numerosi: ad esempio, l’impossibilità contingente di portare avanti l’attività per un periodo medio/lungo, ma la volontà di non cederla definitivamente, magari perché remunerativa o perché si ha la prospettiva, nel tempo, di riprendere l’attività.
I punti salienti del contratto di affitto
Quali indicazioni deve contenere un contratto di affitto di azienda per essere valido?
Innanzitutto deve specificare chi sono i contraenti: sono il concedente (chi offre in affitto) e l’affittuario (chi affitta).
Segue quindi l’indicazione esatta del tipo di attività, ad esempio “asilo nido”, oppure “baby parking”, o ancora “centro infanzia”, seguendo le indicazioni della normativa regionale, in quanto non tutte le Regioni hanno adottato la stessa denominazione dei diversi tipi di servizio.
A seconda del tipo di attività devono poi essere ben specificate le autorizzazioni in forza delle quali viene esercitata l’attività (autorizzazione comunale, provinciale, regionale, autorizzazione Asl, etc.).
A questo punto è necessaria l’individuazione dell’immobile in cui si svolge l’attività, e delle sue caratteristiche: l’ubicazione, le caratteristiche dei locali, la destinazione d’uso e la relativa abitabilità.
Viene poi stabilita la durata del contratto, che dipende dagli accordi tra le parti. In genere i contratti commerciali hanno durata di sei anni, rinnovabili tacitamente per altri sei anni salvo disdetta. Le parti si possono accordare diversamente ma bisogna tener conto che contratti più brevi di quattro anni sono controproducenti, perché l’affittuario non ha la possibilità di verificare concretamente l’andamento dell’attività prima di tre anni dall’avvio, anche se si tratta di subentro in un’attività già ben avviata.
I vantaggi del contratto di affitto di azienda
Senza dubbio la forma dell’affitto di azienda lascia supporre che l’attività sia ben avviata e che il titolare delle autorizzazioni tenga in modo particolare al suo buon funzionamento; in caso contrario, l’opzione sarebbe stata la cessione definitiva.
Gli svantaggi
L’affitto presuppone una scadenza. Se l’attività funziona bene, dà soddisfazioni personali, e dà un buon riscontro economico, è molto difficile pensare di doverla restituire al termine del contratto…
I punti critici da verificare
Il contratto di affitto di azienda può riservare sorprese non gradite se affrontato con leggerezza, senza prendere opportune precauzioni, e questo discorso vale sia per chi prende in affitto sia per chi cede l’attività. I nostri esperti consigliano di verificare attentamente le seguenti informazioni.
Per l’affittuario:
- La natura di fruizione dell’immobile: se la società che cede l’attività in affitto non è proprietaria dei locali, ma è a sua volta in affitto, è meglio verificare la scadenza del contratto originario di affitto dei locali, per non ritrovarsi con brutte sorprese.
- La regolarità delle autorizzazioni, richiedendone copia originale e verificandole presso gli Enti che le hanno concesse (Comune, Provincia e Asl).
- La variazione delle normative regionali: bisogna prestare attenzione anche alle normative più recenti, che potrebbero variare la capienza dell’asilo nido o declassarlo ad altra attività per incompatibilità degli standard (ad esempio, mancanza del giardino, o carenza del numero di bagni).
Per il concedente:
- La solvibilità e le referenze bancarie dell’affittuario, per non trovarsi a dover ricorrere a spese legali per recuperare affitti arretrati. Queste informazioni non sono immediatamente accessibili, specialmente se l’affittuario è una ditta appena aperta. In ogni caso, consigliamo di richiedere nel contratto all’affittuario una fidejussione bancaria o assicurativa pari almeno a tre mensilità.
Obblighi dell’affittuario
Nel momento in cui la nuova gestione subentra nell’affitto di azienda, deve rispettare alcune regole importanti che riguardano la buona conduzione dell’attività e dei beni materiali. In particolare l’affittuario deve:
- Conservare l’azienda oggetto del contratto nelle buone condizioni in cui l’ha trovata e gestirla con ogni cura e diligenza
- effettuare relativamente ai beni mobili, compresi macchinari e impianti, sia le riparazioni che le manutenzioni ordinarie
- Permettere al concedente, previo avviso, di visitare o far visitare da tecnici l’immobile e/o le parti mobiliari per verificarne il buono stato di conservazione
- Comunicare al concedente ogni modifica, miglioramento e addizione mobili, immobili o impianti, che dovrà essere autorizzata dal concedente per iscritto
- Non è possibile in alcun modo mutare la destinazione d’uso né la destinazione economica dell’azienda
- Stipulare a garanzia dell’immobile, dei mobili, attrezzature, impianti, e comunque di tutti i beni costituenti l’asilo nido, a favore del concedente, una polizza di assicurazione
- Non cedere il contratto in subaffitto a terzi
Per saperne di più >>> Corso “APERTURA DI UN ASILO NIDO, CENTRO INFANZIA, LUDOTECA, BABY PARKING“]]>
